إجراءات جلسة المزايدة العلنية للعقارات المحجوزة
شرح الموضوع (ليس النص الرسمي)
تبدأ إجراءات البيع بوضع خلاصة لدفتر الشروط بصيغة إعلان. يتضمن الإعلان تفاصيل العقار المحجوز وقيمة الدين وبدل الطرح (mise à prix). كما يحدد موعد المزايدة ومكانها والنفقات المقدرة.
يأمر رئيس دائرة التنفيذ بنشر الإعلان في صحيفتين والجريدة الرسمية. كما يتم لصق الإعلان في أماكن محددة كالعقار ودار البلدية. يجب إتمام النشر واللصق قبل عشرة أيام من الجلسة.
يشترط للاشتراك في المزايدة إيداع مبلغ يوازي بدل الطرح. يمكن تقديم كفالة مصرفية بدلا من الإيداع النقدي. يعفى الدائن من الإيداع إذا كان دينه يوازي أو يفوق بدل الطرح.
تعقد جلسة المزايدة (audience d'adjudication) علنا بناء على طلب ذوي الصفة. يقرر الرئيس إحالة المبيع (adjudication) للمزايد الأخير بعد انقضاء خمس عشرة دقيقة. إذا لم يتقدم أحد للشراء يؤجل البيع ويخفض بدل الطرح.
إذا تخلف المشتري عن دفع الثمن خلال ثلاثة أيام تعاد المزايدة. يمكن قبول عرض جديد بزيادة العشر (surenchère du dixième) مصحوبا بكامل الثمن. وإلا تجري المزايدة على عهدة المشتري الناكل (folle enchère) الذي يتحمل فرق الثمن.
المواد القانونية المتعلقة بهذا الموضوع
تعمق في الفهم
لماذا يعفى الدائن الحاجز من إيداع بدل الطرح قبل المزايدة، وكيف يرتبط ذلك بوجود دائنين ممتازين آخرين؟
بطاقات الاستذكار
ماذا يجب أن يتضمن إعلان خلاصة دفتر الشروط بشأن الثمن والنفقات؟
يجب أن يتضمن بدل الطرح المعين لكل عقار والنفقات الواجب دفعها علاوة على البدل (المادة 969).
أين يجب لصق إعلان المزايدة المتعلق بالعقار المحجوز؟
يلصق في لوحة الدائرة، مقام المنفذ عليه، أبواب العقارات، دار البلدية أو المختار، وساحة المدينة (المادة 970).
ما هي المهلة الدنيا الواجب احترامها لإتمام معاملة إعلان المزايدة قبل الجلسة؟
يجب أن تتم معاملة الإعلان بالنشر واللصق قبل موعد جلسة المزايدة بعشرة أيام على الأقل (المادة 971).
كيف يتم إثبات حصول نشر إعلان المزايدة في الصحف قانونا؟
يثبت النشر بإبراز نسخة عن عدد الصحيفة الذي يتضمن الإعلان (المادة 972).
ما هو الشرط المالي المسبق للاشتراك في المزايدة؟
يجب إيداع مبلغ يوازي بدل الطرح أو تقديم كفالة مصرفية تضمن هذا المبلغ (المادة 973).
متى يعفى الدائن من موجب إيداع بدل الطرح للاشتراك في المزايدة؟
يعفى إذا كان دينه لا يقل عن بدل الطرح، بشرط ألا يتقدمه أو يشاركه دائن ممتاز آخر (المادة 974).
متى يقرر رئيس دائرة التنفيذ إحالة المبيع إلى المزايد الأخير؟
يقرر الإحالة إلى المزايد الأخير الذي عرض الثمن الأعلى بعد انقضاء خمس عشرة دقيقة (المادة 976).
ماذا يحصل إذا لم يتقدم أي شخص لشراء العقار في جلسة المزايدة؟
يؤجل البيع لمدة تتراوح بين شهرين، ويخفض بدل الطرح، وتعاد معاملة الإعلان مجددا (المادة 976).
ما هي المهلة الممنوحة للمشتري لإيداع كامل الثمن بعد صدور قرار الإحالة؟
يجب على المشتري إيداع كامل الثمن في خلال ثلاثة أيام من تاريخ صدور قرار الإحالة (المادة 978).
ماذا يترتب على المشتري الناكل إذا بيع العقار مجددا بثمن أقل؟
يلزم المشتري الناكل بفرق الثمن مع النفقات الإضافية التي تسبب بها، ولا يستفيد من أي زيادة (المادة 978).
أسئلة متعددة الخيارات
ماذا يجب على مأمور التنفيذ أن يذكر في إعلان المزايدة بشأن الثمن؟
يجب أن يتضمن الإعلان بيان العقارات المحجوزة وبدل الطرح المعين لكل منها (المادة 969).
ما هي المهلة الدنيا المطلوبة لإتمام معاملة الإعلان بالنشر واللصق قبل جلسة المزايدة؟
يجب أن تتم معاملة الإعلان بالنشر واللصق قبل موعد الجلسة بعشرة أيام على الأقل (المادة 971).
ماذا يترتب على كل شخص يرغب في الاشتراك بالمزايدة قبل المباشرة بها؟
يترتب على الراغب إيداع مبلغ مواز لبدل الطرح أو تقديم كفالة مصرفية تضمنه (المادة 973).
متى يعفى الدائن من موجب إيداع بدل الطرح أو تقديم الكفالة المصرفية؟
يعفى الدائن إذا كان دينه لا يقل عن بدل الطرح ولا يسبقه دائن ممتاز (المادة 974).
ما هو مصير العرض السابق إذا حصلت زيادة باطلة أثناء جلسة المزايدة؟
تنص القواعد على أن كل زيادة في المزايدة ولو كانت باطلة تسقط الزيادة السابقة (المادة 975).
كم من الوقت يجب أن ينقضي قبل أن يقرر الرئيس إحالة المبيع للمزايد الأخير؟
يقرر رئيس دائرة التنفيذ إحالة المبيع إلى الزائد الأخير بعد انقضاء خمس عشرة دقيقة (المادة 976).
ماذا يحصل إذا لم يتقدم أي شخص لشراء العقار في جلسة المزايدة؟
يؤجل البيع لمدة تتراوح بين شهرين ويخفض بدل الطرح وتجري معاملة الإعلان مجددا (المادة 976).
ماذا يحدث إذا لم يودع المشتري كامل الثمن خلال ثلاثة أيام من قرار الإحالة؟
يحدد رئيس الدائرة جلسة جديدة للبيع وتعاد إجراءات الإعلان وتجري المزايدة على عهدة الناكل (المادة 978).
حالات تطبيقية (Cas pratiques)
يرغب شخص في الاشتراك بمزايدة عقار محجوز يبلغ بدل الطرح المحدد له مئة ألف. حضر إلى الجلسة دون إيداع المبلغ مسبقا مدعيا الدفع نقدا عند الفوز. كما أنه يقيم خارج نطاق دائرة التنفيذ ولم يعين محاميا أو مقاما مختارا. هل يحق له الاشتراك في المزايدة وما هي الشروط المطلوبة منه؟
الإجابة النموذجية
لا يحق له الاشتراك دون تنفيذ شرطين أساسيين قبل المباشرة بالمزايدة.
يجب عليه أولا إيداع مبلغ مواز لبدل الطرح في صندوق الخزينة أو مصرف مقبول (المادة 973).
كما يمكنه تقديم كفالة مصرفية تضمن هذا المبلغ بدلا من الإيداع النقدي (المادة 973).
ثانيا، يجب عليه تعيين مقام مختار له في نطاق دائرة التنفيذ (المادة 973).
إذا لم يفعل ولم يكن ممثلا بمحام، يعتبر قلم الدائرة مقاما مختارا له (المادة 973).
شبكة التقييم الذاتي
رست المزايدة على مشتر بمبلغ مئتي ألف. مرت أربعة أيام ولم يودع المشتري كامل الثمن. حدد رئيس دائرة التنفيذ جلسة جديدة للبيع. في الجلسة الجديدة، تقدم شخص راغب بالشراء مع زيادة العشر. لكنه أحضر معه كفالة مصرفية تعادل نصف الثمن فقط. هل يقبل هذا العرض الجديد؟ وما هو مصير المشتري الأول؟
الإجابة النموذجية
لا يعتد بهذا العرض الجديد لأنه غير مصحوب بكامل قيمته المطلوبة قانونا.
يجب أن يكون العرض بزيادة العشر مصحوبا بكامل الثمن أو بكفالة مصرفية معادلة (المادة 978).
لعدم وجود عرض صحيح بزيادة العشر، يحق للمشتري الأول إيداع الثمن مع نفقات التأخير (المادة 978).
يتم ذلك في الجلسة نفسها لتفادي إعادة المزايدة فورا إلى عهدته كمشتر ناكل (المادة 978).
إذا أعيدت المزايدة على عهدته، تلغى حقوقه بوجه رجعي ويلزم بفرق الثمن والنفقات (المادة 978).