عقد الإيجار
شرح الموضوع (ليس النص الرسمي)
عقد الإيجار (le contrat de bail) هو اتفاق يلتزم بموجبه شخص بأن يعطي شخصا آخر حق الانتفاع بشيء أو بحق لفترة محددة. يتم هذا الانتفاع مقابل بدل مالي (le loyer) يلتزم المستأجر بدفعه. يشمل الإيجار العام العقارات التي لا تعطي ثمارا طبيعية والمنقولات المادية والحقوق.
لا يسمح القانون بتأجير الأشياء التي تفنى بمجرد استعمالها. يستثنى من ذلك الأشياء التي تؤجر فقط بهدف العرض أو الاطلاع. في المقابل، يجوز تأجير الأشياء التي تفقد جزءا من قيمتها بسبب الاستعمال العادي.
إثبات عقد إيجار العقار غير المكتوب يخضع لقواعد خاصة. قبل البدء بتنفيذ العقد، لا يمكن إثباته إلا إذا اعترف المدعى عليه بوجوده أو إذا حلف اليمين. أما إذا بدأ تنفيذ العقد، فهذا يعتبر دليلا كافيا على وجوده.
عند وجود بدء تنفيذ لعقد غير خطي واختلاف الطرفين، يتدخل خبير لتحديد قيمة البدل. أما مدة العقد فيتم تحديدها بناء على عرف البلد. إذا انتهت مدة الإيجار وبقي المستأجر في المكان بعلم المالك ودون أن يطلب منه الإخلاء، تتجدد الإجارة ضمنا (tacite reconduction).
يفرض القانون على المؤجر موجب الضمان (la garantie) تجاه المستأجر. يشمل هذا الضمان حق المستأجر في الانتفاع بالمأجور والتصرف فيه دون أي معارضة. كما يشمل ضمان خلو المأجور من العيوب.
يعتبر ضمان المؤجر إلزاميا بقوة القانون حتى لو لم يكتب في العقد. لا يمكن للمؤجر التهرب من مسؤولية الضمان بحجة حسن النية (la bonne foi). حسن نية المؤجر لا تعفيه أبدا من هذا الموجب.
المواد القانونية المتعلقة بهذا الموضوع
تعمق في الفهم
لماذا برأيك سمح القانون بتأجير الأشياء التي تفقد من قيمتها بالاستعمال، بينما منع تأجير الأشياء التي تفنى بالاستعمال إلا لغرض العرض؟
بطاقات الاستذكار
ما هو التعريف القانوني لعقد الإيجار في قانون الموجبات والعقود اللبناني؟
هو عقد يلتزم فيه شخص بمنح آخر حق الانتفاع بشيء أو بحق. يكون هذا الانتفاع لمدة معينة مقابل بدل متفق عليه (المادة 533).
هل يجوز تأجير شيء يفنى بالاستعمال؟
لا يجوز، إلا إذا كان معدا لمجرد الاطلاع أو العرض.
كيف يثبت عقد إيجار العقار غير الخطي قبل تنفيذه؟
لا يمكن إثباته إلا باعتراف الشخص المدعى عليه بوجود الإيجار أو بحلفه اليمين.
كيف يحدد البدل والمدة في عقد الإيجار غير الخطي إذا بدأ تنفيذه واختلف المتعاقدان؟
يعين البدل بواسطة أحد الخبراء، وتحدد المدة بمقتضى عرف البلد.
متى تعتبر الإجارة مجددة ضمنا؟
إذا بقي المستأجر في المأجور بعد انتهاء المدة وتركه صاحب الشأن واضعا يده عليه ولم يطلب منه الإخلاء.
ما هما موضوعا الضمان الواجب على المؤجر؟
أولا الانتفاع بالمأجور والتصرف فيه دون معارضة، وثانيا عيوب المأجور.
هل تعفي حسن نية المؤجر من موجب ضمان العيوب؟
لا، حسن نية المؤجر لا تعفيه من موجب الضمان.
أسئلة متعددة الخيارات
أي من الأشياء التالية يمنع القانون تأجيرها كقاعدة عامة؟
يمنع القانون عقد الإيجار على شيء يفنى بالاستعمال إلا إذا أعد لمجرد الاطلاع أو العرض (المادة 534).
كيف يتم تحديد مدة عقد إيجار العقار غير الخطي في حال بدأ تنفيذه واختلف الطرفان؟
تحدد مدة العقد في هذه الحالة بمقتضى عرف البلد عند اختلاف المتعاقدين (المادة 542).
اتفق شخصان شفهيا على إيجار عقار ولم يبدأ التنفيذ بعد. أنكر المالك وجود الاتفاق. كيف يمكن للمستأجر إثبات العقد؟
يثبت عقد إيجار العقارات غير الخطي قبل تنفيذه باعتراف المدعى عليه أو بحلفه اليمين فقط (المادة 542).
انتهت مدة الإيجار وبقي المستأجر في العقار بعلم المالك الذي لم يطلب منه الإخلاء. ما هو الأثر القانوني؟
تعد الإجارة مجددة ضمنا إذا بقي المستأجر في المأجور ولم يطلب صاحب الشأن إخلاءه (المادة 542).
اكتشف المستأجر عيبا في المأجور. أثبت المؤجر أنه كان حسن النية ولم يكن يعلم بالعيب. هل يضمن المؤجر هذا العيب؟
ضمان العيوب واجب حتما على المؤجر، وحسن نيته لا تعفيه من موجب الضمان (المادة 552).
حالات تطبيقية (Cas pratiques)
اتفق سمير شفهيا مع رامي على استئجار شقة رامي. انتقل سمير إلى الشقة وبدأ بالسكن فيها. بعد شهر، اختلفا على قيمة الإيجار الشهري وعلى مدة العقد. ادعى رامي أنه لا يوجد عقد مكتوب وبالتالي لا يوجد إيجار ويجب على سمير المغادرة. كيف يحل هذا النزاع قانونيا بالاستناد إلى القانون؟
الإجابة النموذجية
بما أن سمير انتقل إلى الشقة وبدأ بالسكن، فهذا يشكل بدء تنفيذ لعقد الإيجار غير الخطي.
يعد بدء التنفيذ برهانا على وجود الإيجار غير الخطي، وبالتالي ادعاء رامي باطل (المادة 542).
لحل الخلاف حول البدل الشهري، يعين هذا البدل بواسطة أحد الخبراء (المادة 542).
أما بالنسبة لمدة العقد المختلف عليها، فتحدد بمقتضى عرف البلد.
شبكة التقييم الذاتي
استأجرت دينا آلة طباعة من شركة لمدة سنة. بعد شهرين، تعطلت الآلة بسبب عيب داخلي. رفضت الشركة إصلاحها بحجة أنها لم تكن تعلم بالعيب عند التأجير، وبحجة أن العقد لا يتضمن أي بند يشترط ضمان العيوب. هل يحق لدينا مطالبة الشركة بالضمان؟
الإجابة النموذجية
نعم، يحق لدينا مطالبة الشركة بالضمان.
إن ضمان عيوب المأجور هو ضمان واجب حتما على المؤجر (المادة 552).
هذا الضمان يبقى واجبا حتى وإن لم يشترط صراحة في العقد.
ادعاء الشركة بعدم العلم بالعيب يمثل حسن نية، لكن حسن نية المؤجر لا تعفيه من موجب الضمان (المادة 552).
شبكة التقييم الذاتي
استأجر فادي مستودعا لمدة سنتين. انتهت السنتان وبقي فادي يستعمل المستودع كالمعتاد. كان المالك يرى فادي يوميا ولم يطلب منه إخلاء المستودع. بعد أربعة أشهر، طلب المالك طرد فادي فورا بحجة أن مدة العقد انتهت منذ زمن. هل يحق للمالك طرده فورا بناء على انتهاء المدة الأصلية؟
الإجابة النموذجية
لا يحق للمالك طرد فادي فورا بحجة انتهاء المدة الأصلية.
لقد انتهت مدة الإيجار ولكن المستأجر بقي في المأجور.
ترك المالك المستأجر واضعا يده على المستودع ولم يطلب منه الإخلاء.
بناء على ذلك، تعد الإجارة مجددة ضمنا وتخضع للأحكام القانونية المختصة (المادة 542).