عقد البيع
شرح الموضوع (ليس النص الرسمي)
ينظم القانون عقد البيع (le contrat de vente) ويحدد القواعد الاساسية لانعقاده ومفاعيله. يوضح النص ان البيع يمكن ان يتم باشكال مختلفة. يجوز ان يكون العقد خطيا او شفهيا. لكن هذا المبدأ يخضع لقيود عند بيع الاموال الثابتة (les immeubles).
يشترط القانون تحديد ثمن المبيع (le prix) لانعقاد العقد. يملك المتعاقدان خيار تفويض شخص ثالث لتقدير هذا الثمن. اذا رفض هذا الشخص الثالث او عجز عن تحديد الثمن, فان عقد البيع لا ينعقد.
يضع القانون قاعدة صارمة لبيع العقار او الحقوق العينية المترتبة عليه. لا ينتج هذا البيع اي مفعول قانوني, حتى بين البائع والمشتري, قبل تسجيله. يبدأ مفعول البيع حصرا من تاريخ قيده في السجل العقاري (le registre foncier).
يحدد القانون الطرف الذي يتحمل التكاليف المرتبطة بالعقد. تقع مصاريف صك البيع وما يتفرغ عنه على عاتق المشتري (l'acheteur) وليس البائع.
المواد القانونية المتعلقة بهذا الموضوع
تعمق في الفهم
كيف ينسجم اشتراط تسجيل بيع العقار في السجل العقاري ليكون له مفعول مع القاعدة العامة التي تجيز ان يكون البيع شفهيا؟
بطاقات الاستذكار
من يتحمل مصاريف صك البيع؟
تقع مصاريف صك البيع وما يتفرغ عنه على المشتري.
هل يشترط ان يكون عقد البيع خطيا؟
لا, يجوز ان يكون البيع خطيا او شفهيا مع مراعاة القواعد الموضوعة لبيع الاموال الثابتة.
هل يجوز للمتعاقدين تفويض شخص اخر لتحديد ثمن المبيع؟
نعم, يجوز ان يفوض تعيين الثمن الى شخص ثالث.
ما هو مصير عقد البيع اذا امتنع الشخص الثالث عن تقدير الثمن؟
اذا امتنع او عجز الشخص الثالث عن تقدير الثمن فلا ينعقد البيع.
متى يبدأ مفعول بيع العقار بين المتعاقدين؟
لا يكون له مفعول حتى بين المتعاقدين إلا من تاريخ قيده في السجل العقاري.
هل يسري بيع الحقوق العينية المترتبة على عقار قبل التسجيل؟
لا, ليس له مفعول إلا من تاريخ قيده في السجل العقاري.
أسئلة متعددة الخيارات
من يتحمل مصاريف صك البيع بحسب القانون؟
مصاريف صك البيع وما يتفرغ عنه تقع على عاتق المشتري بحسب القانون (المادة 375).
ما هو الشكل المطلوب قانونا لعقد البيع بشكل عام؟
يجوز ان يكون البيع خطيا او شفهيا مع مراعاة القواعد الموضوعة لبيع الاموال الثابتة (المادة 376).
اتفق بائع ومشتري على تفويض خبير لتحديد ثمن المبيع, لكن الخبير عجز عن ذلك. ما النتيجة؟
إذا امتنع أو عجز الشخص الثالث عن تقدير الثمن فلا ينعقد البيع (المادة 386).
وقع شخصان عقد بيع عقار ودفع المشتري الثمن كاملا. متى يسري مفعول هذا البيع بينهما؟
بيع العقار لا يسري مفعوله بين المتعاقدين إلا من تاريخ قيده في السجل العقاري (المادة 393).
هل يمكن بيع الحقوق العينية المترتبة على عقار بموجب عقد شفهي نافذ فورا؟
بيع الحقوق العينية العقارية لا مفعول له إلا من تاريخ قيده في السجل العقاري (المادة 393).
حالات تطبيقية (Cas pratiques)
اتفق فادي وسامي شفهيا على بيع سيارة. اتفقا على ان يحدد الميكانيكي جلال ثمن السيارة. سافر جلال ورفض تحديد الثمن. طالب فادي سامي بتسليم السيارة مدعيا ان العقد الشفهي صحيح. هل انعقد البيع؟
الإجابة النموذجية
البيع يجوز ان يكون شفهيا بحسب القانون.
لكن المتعاقدين فوضا شخصا ثالثا لتعيين الثمن.
اذا امتنع الشخص الثالث عن تقدير الثمن فلا ينعقد البيع (المادة 386).
بما ان جلال رفض تحديد الثمن, فان البيع لم ينعقد بين فادي وسامي.
شبكة التقييم الذاتي
اشترت ندى قطعة ارض من ربيع بموجب عقد خطي. دفعت ندى الثمن لكنها لم تسجل العقد في السجل العقاري. ارادت ندى الدخول الى الارض فمنعها ربيع بحجة ان البيع لا مفعول له. هل ربيع على حق؟ ومن يجب ان يدفع مصاريف صك البيع عند التسجيل؟
الإجابة النموذجية
ربيع على حق في منعه لندى.
الارض تعتبر عقارا, وبيع العقار لا مفعول له قبل قيده في السجل العقاري (المادة 393).
بما ان العقد لم يسجل, فلا مفعول له بعد بين ندى وربيع.
بالنسبة للمصاريف, تقع مصاريف صك البيع على المشتري بحسب القانون (المادة 375).
لذلك, تتحمل ندى مصاريف صك البيع عند التسجيل.